中新经纬11月28日电 (李自曼)继北京、上海、厦门、广州、天津之后，不动产信托财产登记试点又有新突破。近日，江苏省不动产登记中心对外告示，将在南京市、苏州市两地开展不动产信托登记试点。

　　在业内看来，不动产信托登记试点缩短了个东谈主家庭利用信托器具的门槛，能有用得志个东谈主家庭的钞票狡计与传承、养老及额外需求等各种化的需求。

　　多笔不动产信托对准养老需求

　　所谓不动产信托便是指委托东谈主照章将其不动产改变给信托公司，由信托公司按照委托东谈主的意愿以受托东谈主口头进行束缚、使用和贬责的信托业务。

　　据公开信息，北京于2024年底率先开启不动产信托财产登记试点，随后多地侍从试点，并鸠合信托公司落地相干业务。律例2025年11月27日，2025年以来，北京、上海、厦门、广州、天津、苏州等地接踵落地首单不动产信托。

　　一般来说，不动产总计权东谈主都不错成为建筑不动产信托的委托东谈主。从已落地的不动产信托来看，一些额外群体家庭成为不动产信托的需求者。此外，有养老狡计、家庭钞票束缚需求的东谈主群，也成为首批参与不动产信托试点的东谈主群。

　　据新华社报谈，4月9日，在北京市通州区，国投泰康信托为一位老东谈主过甚患零丁症的子女建筑了不动产信托。信托公司依据商定收拾房产，举例把柄信托提醒权东谈主的提醒出租或出售房产，受益东谈主都不错享受收益。北京市狡计当然资源委二级巡缉员周旭峰先容，这张额外的信托文凭，让家庭的中枢资产滚动为“守护家东谈主一世的保险单”，提供了个东谈主养老、额外群体照护的可能旅途。

　　据《自若日报》报谈，2025年6月，上海市一位中年白领女士，将名下的一套商办房屋行为信托财产，并追加现款资产，通过该房屋的出租获取相识的现款流，用于补充其母亲待业金；待其子女成年后，该房屋定向传承给子女，行为子女个东谈主财产。另一案例中，一位上海年近八旬的离婚茕居老东谈主，膝下无子女，其日常生计主要由侄子督察。老东谈主将名下惟一的住房交付给信托公司，住房房钱行为退休金的特等补贴，助其宽解养老，其百岁之后再将房产定向传承给侄子。该案例中老东谈主生前仍保有房屋的欺诈、束缚及收益权，死后确保传承意愿精确落地。

　　据《苏州日报》报谈，11月17日，苏州信托顺利建筑江苏省首单不动产做事信托并完周密省初度不动产信托财产登记。该居品构建“以房养老+额外需要+公益指标”三位一体空洞做事模式，既精确匹配委托东谈主多脉络、个性化的养老需求，又将委托东谈主对流浪动物保护的公益初心融入信托架构。

　　建筑不动产信托要具备哪些条件？用益信托筹商员喻智告诉中新经纬，建筑不动产信托有三大基础条件：一是，委托东谈主要得志信托法的要求，是具备十足民事行为才智的当然东谈主、法东谈主大略照章确立的其他组织。二是，信托法章程建筑信托必须是委托东谈主正当总计的财产职权，用于建筑信托的不动产需要得志“正当总计、可估值、可转让、权属了了，无职权律例情形”等条件。因此，小产权房、权属有争议的房产、被法院查封的房产，可能无法成为信托财产。三是，受托东谈主是握牌信托公司。现在各地的不动产登记试点的对象是辖区内的信托公司，因此受托东谈主只然而照章建筑的信托公司，浅近个东谈主或非金融机构不行担任。

　　据中新经纬不十足统计，现在已有上海信托、爱建信托、朔方信托、广东粤财信托、中外洋贸信托、国投泰康信托、苏州信托等信托公司顺利落地了不动产信托。

　　建筑不动产信托应慎重哪些问题？

　　业内东谈主士觉得，现在信托行业处于转型的深水区，不动产信托试点为行业转型带来机遇。

　　喻智分析称，一方面，中国住户钞票组成中房地产比重很高，不动产信托试点为信托公司带来广阔的阛阓机遇。另一方面，各地不动产信托试点通达了信托“资产运营+民生做事”的新赛谈，为信托公司转型提供助力。

　　众和昆仑(北京)资产束缚有限公司董事长柏文喜觉得，不动产信托试点阻抑了业务天花板，将存量不动产纳入束缚鸿沟，运行行业从融资向“做事+钞票束缚”转型，并鼓励轨制基础模式完善。

　　不外，不动产信托的发展仍面对多重挑战。柏文喜坦言，尽管远景纷乱，但由于该类业务束缚周期长、运营事务交集、税负资本较高，短期内难以成为信托公司的盈利主力，仍需策略支撑和阛阓需求端的同步鼓励，以收场可握续发展。

　　不动产信托试点对个东谈主和家庭而言有何影响？柏文喜对中新经纬示意，此举能有用周转“千里睡”房产，滚动为可握续的养老或养残收入，并通过信托收场资产风险禁闭与精确传承，幸免债务或收受纠纷。

　　喻智指出，不动产信托试点落地后，信托从“高净值专属”走向“各人普惠”，实在成为做事民生的器具。

　　“对个东谈主家庭而言，不动产信托登记试点大幅缩短了个东谈主家庭利用信托器具的门槛，从以往百万、千万的资金门槛，到使用房产行为信托财产建筑信托谋划，能有用得志个东谈主家庭的风险禁闭、钞票狡计与传承、养老及额外需求等各种化的需求。”喻智说。

　　个东谈主建筑不动产信托应慎重哪些问题？喻智示意，个东谈主建筑不动产信托需严慎狡计，信托仅仅器具，个东谈主的需求应放在第一位。其一，证实试点鸿沟，现在不动产信托登记仅在北京、上海、厦门等少数地区开展试点，且有明确的试行期限。其二，聘请相宜的信托公司，不动产运营教化是否丰富、业务是否练习、专科做事才智是否宽裕、阛阓口碑是否较好等。其三，明确信托指标。信托指标越了了，要求假想越精细，后续纠纷越少，对信托指方针收场越有益。其四，建筑不动产信托需要办默契产改变登记，会波及契税、升值税、个东谈主所得税等税费，而试点是有期限的，因此永远的税费策略仍有不信赖性。

　　柏文喜指出，个东谈主建筑不动产信托应领先需确保房产产权了了无职守，如属共有财产须赢得一王人共有东谈主书面甘心。应提前向不动产登记中心了解是否可办理信托登记，备王人相干文献，熟悉具体过程。税务资本是要津，必须事先测算契税、升值税等空洞税负，并主动核实方位是否有税收优惠策略。

　　柏文喜进一步示意，聘请受托东谈主时，应优先谈判具备相应禀赋、信誉及不动产束缚教化的专科机构。关于有额外需求的家庭，须在文献中明确监护东谈主及精通的受益东谈主分派要求，确保财产安排与受益东谈主照护有用衔尾。同期，应事先商定房产异日的束缚功令与收益分派方式，并证实本色操作旅途。鉴于相干策略仍处于治疗阶段，提出按期复核信托要求，通过补充条约等方式确保握续合规。

　　(更多报谈印迹，请酌量本文作家李自曼：liziman@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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